大阪 税理士/税理士事務所フォークライアン(大阪府 大阪市 中央区)/若い感性で税務をカジュアルに


不動産賃貸業、売買業


不動産売買


不動産売買はみなさんよく耳にしますよね。持っている土地や建物などの不動産を売るといういうものです。
確かにうまくいけばすごく儲かりますよね。1億の物件を購入し、2億で売れれば1億円の儲けですから。
しかしそんなうまい話はなかなかないものですがね。いい不動産を購入したと思っても全然買い手がつかずに結局損して売ることになるということもありますから。
また、色々税金がかかってくるんですよね。
不動産購入をし、登記する時には登録免許税がかかってきますし、不動産取得すると不動産取得税がかかってきたりするのです。
不動産売買を個人で行うなら売ったときに利益が出るなら所得税が、法人で行うなら法人税がかかってくるのです。


不動産賃貸業

    不動産賃貸業
不動産賃貸業とは、所有する不動産を他の人に貸すことにより収益を得るものです。
不動産賃貸を行う際には、所有者が入居者と直接やりとりをしたるする形式もあれば、管理会社を雇い所有不動産の管理運営を任すという形式もあります。一般的に不動産賃貸業は不労所得といわれていますが、実際はそう楽なものではない気がしますね。
不動産賃貸業は楽だし、儲かるよなとよくお聞きします。しかしそんなに簡単なものではありません。
自己資金で購入できる場合はいいですが、借入により不動産を購入される方が多いですから、何年にも渡って返済していかなければならないし、ある一定の期間が経つと修繕を行わなければならないし、入居者がずっと入居しててくれるわけでもない。古いマンションなどになってくると入居者が入りにくくなる、そうなると賃料を下げなければならない、結果借入返済が苦しくなる。そういう風な一面もあわせもつのが不動産賃貸業です

収益不動産の節税


 
   収益不動産の節税
収益不動産を所有する会社の節税対策としては、
どれくらいの収益が入ってくるかが見込めるため、
購入当初にどのように購入資産を区分するかによって変わってきます。
付属設備に分けれる部分があればその分、定率法というものを選択出来、早めに費用を大きくとることが出来ます。そのためには色んな資料からいかに資産を区分するかによって変わってきます。
フォークライアンは不動産購入の処理について豊富な経験があるので、どのようなものに対しても対処させていただきます。

不動産賃貸業の事業承継




収益不動産を持つ会社の株式の移転は、通常相続が発生した時に行われます。 ただ生前に株式を移転することも可能です。
その場合、株価を下げて移転を行うのがもちろんベストな方法だというのは想像に易いですよね。
収益不動産を、たくさん保有する会社を持っているが毎年一定の利益が出て、会社の株価がドンドン高くなっている。何か方法はないか?
その場合は、相続人になる予定の方が、生前に株主となる別会社を作りそこでその不動産を一括借上し、そこで利益を残していくことにより、会社で溜まっていく利益を少なくし株価が上がらないようにする。もしくは、一般社団法人で同じパターンで一括借上し、将来の相続税対策を行うことも可能です。
これは選択肢の一つなだけであり、具体的な事案に合わせて会社分割を行うことによる株価対策、保険や、退職金を使用した株価対策など色々な方法があるので、もし少しでも悩んでいることがあれば気軽にご相談ください。


不動産賃貸業の相続対策


収益不動産をたくさん所有する会社を持っているが、会社に対する貸付金が多い。貸付金は相続が発生した場合の相続税計算の際に評価を下げることができない。
どうするのか?
このような場合は、会社に対する貸付金の回収として、会社の所有する収益不動産を個人が取得するという方法があります。
   不動産賃貸業の相続対策
その場合は、評価下げができない貸付金を収益不動産に変えることにより評価を下げることができます。
また、その収益不動産が含み損を持っている場合は、
会社で発生している利益を減らすこともできる可能性があります。ただ、実際収益不動産を動かすと登録免許税と不動産取得税などが発生するので、その金額等を考慮してなおメリットがあるかどうかの判定をしてからにはなりますが、一考の余地はかなりあると考えます。

居住用不動産購入による消費税還付スキーム



一時期居住用不動産購入による消費税還付スキームというものが横行しましたね。それまでは居住用不動産購入による建物にかかる消費税は還付できないとされていました。
   居住用不動産
しかし、色々考える人もいるもので、法律の抜け穴を見つけ消費税の還付ができるようなスキームを見つけだしたんですね。まっここで説明してもわかりにくいと思うので細かくは書きません。なによりたくさんの税理士さんがこのスキームについて細かく書いてくれてるのでそちらをご覧になってください(笑)。
しかし、会計検査院がこの租税回避スキームに目をつけ消費税法にメスが入りましたね。居住用不動産購入による消費税が還付できないように手当てされました。
      居住用不動産購入による消費税還付スキーム
平成22年4月1日以後に課税事業者選択届を提出したり、資本金1000万円以上の法人を設立した場合に、調整対象固定資産を購入したり、また平成28年4月1日以後に1,000万円以上の棚卸資産又は一定の固定資産を購入した場合は、一定の期間は免税事業者になることができなかったり、簡易課税を選択できなくなるのです。それにより調整対象固定資産の調整規定が働き居住用建物購入による消費税還付は難しくなったのです。

新たな居住用不動産購入による消費税還付のスキームの存在


ただ、居住用不動産購入による消費税還付スキームですが実はまだいける方法があったのです。全額還付はかなり難しいですが一部還付なら方法的に可能なんです。
法律って奥深いですね。


 
  

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